選擇銀行配合房貸進階技巧

十一月 16, 2016 by wwmartindds

附加價值:滿足一次購足的要求

  目前很多銀行都屬於金控之內,因此除了銀行本身的產品之外,還提供基金、保險、證券等金控內其他金融商品,滿足消費者一次購足的需要。

  有些銀行在提供房貸產品時,還提供產品的附加價值,例如提供理財型房貸客戶證券電子下單手續費的折扣優惠、網路銀行購買基金享手續費優惠等。這些附加價值的累積,也許早已超越了百分之零點幾的利率。

服務品質:要從小處觀察

  服務是一種價值,就像買電腦的時候,為何有人願意買高價的知名品牌,而不是一般的雜牌,有人要買公司貨而不是水貨,這就是產品品質和售後服務的差別。

  購買電器用品的售後服務還只有一兩年,辦理房貸的售後服務可以長達20年,這麼長的期間若有資金需求,都必須由貸款銀行來協助處理,因此銀行人員的積極度與服務熱忱就顯得非常重要了,如果選擇一家信譽好的銀行,等於是為自己買了一個20年專業而優質的保障。

  現今大多數的銀行是採業務員制,業務員往往只負責把顧客拉進來,後續的貸款流程及服務很容易被忽略,而且業務員的流動率高,一旦離開之後,其他業務員的後續服務可能就沒那麼積極,因此常會產生所謂的「房貸孤兒」。

  此外,挑選一家值得信賴的銀行,應從小處著眼,首先要注意該銀行處理顧客的態度,由此可以看出銀行對於品牌和信譽的重視程度,以及對員工專業訓練的要求。

  例如,目前大多數的銀行在服務大廳並沒有專屬的服務人員,常以警衛來擔任引導顧客的工作;然而警衛畢竟不如銀行員專業,而且警衛的職責是在保護銀行和顧客的安全,實在不宜分心處理顧客服務的工作。

  少數銀行有提供銀行員輪班擔任大廳接待員(Lobby lady)的工作,負責即時處理顧客的疑問,或引導顧客到櫃檯處理問題;如果顧客待的時間比較久,還體貼的奉上一杯熱茶,這些細節都會反應在未來與銀行間的關係,銀行是在與顧客交朋友或只想要賺錢,消費者必須要睜大眼睛。

房貸專員:專業、熱忱、效率都重要

  銀行房貸專員的熱忱及專業程度,需要從洽談中發現及感受,而在效率表現的好壞與否,與銀行組織、流程的安排,及員工的工作態度有很大的關係。

  「高效率的展現」可以證明了銀行在流程精進上的用心,「高優質的服務」則展現在員工對顧客的關心程度,若員工能把顧客的問題當做是自己的問題,設身處地為顧客著想,再以專業的態度解決問題,必定能獲得顧客的尊重和信賴。

品牌價值:優先選口碑好的銀行

  挑選理想的房貸銀行,除了產品必須一應俱全之外,「品牌價值」也是重要因素之一。就像選購新車一樣,除了車子的外型、性能、與價格因素,若是沒有品牌的可信度,難保在物件的品質和售後服務方面會令人懷疑。

  然而,優質品牌的建立也並非一蹴可幾,必須累積長久以來的好口碑、產品的高品質、與服務的超優質,才能得到社會上普遍的認同。房貸是大多數家庭生計的重心,且貸款期間長,這麼長時間的關係,怎麼能不交給一個值得信賴的銀行呢?

  總之,在購屋、換屋或轉貸的時候,除了選擇適合自己需要的房貸產品之外,還要考慮該銀行是否能提供優質且有效率的服務,並從愉快的消費經驗中增加對它的信任感,才能安心的把家庭生計的重心放在該銀行。

標籤:
Category: 房貸技巧篇  |  目前沒有留言

選擇銀行配合房貸技巧

十一月 16, 2016 by wwmartindds

貸款成本:4種精算利率的方法

由於物價膨脹的關係,使消費者的實質所得受到影響,為了減少每月支出的費用,通常消費者在購物時還是習慣貨比三家,一定要挑到最便宜的才購買。然而,面對銀行間的利率競爭,你又該如何挑選貸款銀行?

1.兩段式利率

  一般消費者在選擇銀行時,最常使用的方法就是選幾家銀行,以電話或網路查詢利率,再一家家比較高低。然而,房貸利率的決定因素很多,貸款人因為職業、所得、信用狀況、銀行往來貢獻度等不同,負擔的房貸利率也不同。

  大多數的銀行會把第一年或前兩年利率訂的比較低,以吸引顧客申請貸款,但消費者必須注意的是,銀行在告知利率時,是否只強調第一年或前兩年的低利率優惠,而模糊帶過第二年或第三年起的利率。

  消費者要了解,第二段利率才是關係到未來十幾年的房貸利率,差一點就差很多了,有些銀行把第一年利率壓的很低,可能會在第二年或第三年多加一點。

2.固定或機動利率

  固定或機動利率也是選擇房貸時的參考。固定利率對銀行來說,潛在成本較高,因此利率會比機動利率高,雖然當預期市場利率上揚時,固定利率房貸是不錯的選擇,但是有時市場預期利率上升的幅度,和實際利率變化並不相同,或是發生的時間延遲許久,這對固定利率房貸來說都是潛在的風險。

  至於機動利率則有隨市場利率機動變化的特性,對消費者來說比較公平,若市場利率在短期不至於揚升過快或過大,對消費者的成本影響相對較小。玉山銀行所推出的CAP房貸,不但鎖定利率上限,同時具備了機動與固定的特性,是不錯的選擇。

3.銀行的附加費用

  貸款的成本除了每個月要繳的本金和利息之外,手續費和其他雜項費用也是考慮的因素。如果消費者只看到銀行打出誘人的低利率廣告,而不去分析潛在的成本與費用,很容易就陷入利率的迷思中。

  在低利率的吸引下,很多消費者只注意比較銀行間利率零點幾的差別,其實貸款的申請過程中所隱藏的手續費、代償費、帳管費等附加費用,對貸款成本的影響也非常大。

  以貸款300萬元為例,銀行若加收5000元的附加費用,等於第一年利率多了0.167%。因此,消費者在詢問利率的同時,還應該詳細了解附加費用,才能清楚分析貸款成本。

4.違約金的收取

  有些銀行會針對提前清償的顧客收取違約金,主要目的是為了避免顧客於短期內轉貸,造成銀行人力成本的負擔。通常違約金收取的期間從一至五年不等,收取的金額為貸款本金的一定比例,或是每月應繳利息的倍數。

  一般來說,房貸在一、兩年內完全清償的機率並不高,違約金的限制較無影響。但需注意的是,有些銀行對顧客的部分還款也會收取違約金,這對於想要以部分還款來節省利息的顧客來說影響較大,因此在比較銀行時,一定要問清楚違約金的限制,才不會吃了悶虧。

產品多樣化:選擇能提供多樣產品的銀行

  由於人生各階段的財務狀況與經濟壓力不同,所適合的產品也不同;加上金融產品的推陳出新,使得房貸產品也變得多樣化。

  不同的產品具備不同的功能與特性,消費者可以在申請貸款時,請房貸專員詳細介紹各種產品,然後挑選出符合自己需要的產品,就像在百貨公司挑選適合自己的衣服一樣,但前提是銀行必須提供多樣化的選擇。

標籤:
Category: 房貸技巧篇  |  目前沒有留言